Чужое здание на вашем участке: Верховный Суд объяснил, сколько можно взыскать с фактического пользователя 🏗️⚖️

Верховный Суд РФ разобрал спор, когда компания арендовала земельный участок, а на его части оказалось здание другого юридического лица. Арендатор потребовал взыскать с соседа неосновательное обогащение в размере рыночной стоимости аренды занятой земли. Однако ВС РФ указал: в такой ситуации арендатор вправе требовать лишь ту часть арендной платы, которую он сам вносит правообладателю, пропорционально занимаемой площади. Разбираемся, как правильно рассчитывать компенсацию в подобных спорах.

📌 Суть спора: арендатор платит за весь участок, но часть земли занята чужим зданием

Компания арендовала земельный участок у его правообладателя. Позже выяснилось, что часть участка занята зданием, принадлежащим другой организации. Арендатор решил, что эта организация неосновательно обогащается за его счёт, и обратился в суд с требованием взыскать рыночную стоимость аренды той части земли, которую занимало чужое здание.

Первая инстанция и кассация удовлетворили иск, посчитав, что ответчик должен платить по рыночным расценкам. Однако апелляция изменила подход, и Верховный Суд её поддержал.

👑 Позиция Верховного Суда: обогащение — это сбережённая арендная плата, а не рыночная цена

ВС РФ разъяснил, что в ситуации, когда арендатор участка платит за его использование правообладателю, а фактически землю использует ещё и другое лицо, неосновательное обогащение последнего выражается в том, что он сберегает за свой счёт часть арендной платы, которую иначе должен был бы платить сам.

Размер такого обогащения определяется как часть арендной платы, которую арендатор вносит правообладателю, пропорционально площади участка, фактически занятой третьим лицом. Иными словами, это не рыночная цена аренды, а фактически понесённые арендатором затраты, приходящиеся на долю ответчика.

ВС РФ подчеркнул: оснований считать, что общество обогатилось за счёт арендатора на сумму рыночной цены аренды, нет. Поэтому иск был удовлетворён лишь в размере пропорциональной доли арендной платы.

💡 Практические выводы для арендаторов и собственников зданий

Для арендаторов земельных участков:

• Если вы выявили, что часть вашего участка занята чужим зданием или сооружением, вы вправе требовать компенсации за фактическое пользование.
• Однако требуйте не рыночную стоимость аренды, а пропорциональную часть той арендной платы, которую вы сами платите правообладателю. Иначе суд может снизить ваши требования.

Для владельцев зданий, расположенных на чужих участках:

• Вам не придётся платить по рыночным ценам, если арендатор пытается взыскать их в качестве неосновательного обогащения.
• Ваша ответственность ограничена той суммой, которую арендатор фактически платит за участок, в пересчёте на площадь, занимаемую вашим зданием.

🛡️ Спор о неосновательном обогащении из-за использования земли? Нужна защита?

Споры о неосновательном обогащении, связанные с использованием земельных участков, требуют точного расчёта и правильной юридической квалификации. Наши адвокаты, специализирующиеся на земельных и арендных спорах, помогут:

• определить правильный способ расчёта неосновательного обогащения;
• доказать размер фактически сбережённых средств;
• защитить ваши интересы в суде и добиться справедливого решения.

Не позволяйте недобросовестным соседям пользоваться вашей землёй бесплатно — обращайтесь за профессиональной защитой!

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637