Самовольные постройки: новые позиции Верховного Суда, которые изменят практику сноса 🏗️⚖️

В июле 2026 года Верховный Суд РФ утвердил сразу три тематических обзора судебной практики, связанных с правами на недвижимость. Один из них — Обзор судебной практики № 2 (утверждён постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 18А/2026) — обобщил практику по самым спорным вопросам самовольного строительства. Разбираем ключевые позиции, которые должен знать каждый владелец недвижимости, застройщик и юрист.

🏛️ Требования к сносу старых построек: не всё, что старо, — законно

Верховный Суд подтвердил: даже если постройка возведена давно, это не автоматически спасает её от сноса. Однако суды обязаны оценивать не только формальное отсутствие разрешительных документов, но и существенность нарушений. Если нарушения градостроительных норм незначительны (например, минимальный отступ от границ участка) и не создают угрозы жизни и здоровью, суд может отказать в сносе.

В одном из дел ВС РФ отменил решение о сносе, поскольку экспертиза не выявила нарушений, являющихся безусловным основанием для сноса, а суд апелляции посчитал достаточным для сноса лишь отсутствие разрешительной документации и нарушение отступов. Вывод: снос — крайняя мера, а не автоматическое последствие отсутствия разрешения.

🔬 Доказывание безопасности постройки: бремя на истце или на ответчике?

Верховный Суд разъяснил: в спорах о сносе самовольной постройки бремя доказывания безопасности и соответствия обязательным требованиям лежит на лице, возведшем постройку (ответчике). Однако это не освобождает истца (например, администрацию) от обязанности доказать, что нарушения являются существенными и неустранимыми.

Если строительно-техническая экспертиза подтверждает, что объект безопасен и его можно привести в соответствие с нормами без полного сноса, суд должен учесть это. Простое отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса.

📅 Постройки до 1 января 1995 года: особый режим

Отдельная позиция ВС РФ касается объектов, возведённых до 1 января 1995 года. Суд указал, что такие постройки не могут оцениваться по современным градостроительным нормативам в части предельных параметров разрешённого строительства (этажность, высота, процент застройки). Однако это не означает, что они автоматически легальны — требования безопасности (пожарные, санитарные, экологические) должны соблюдаться в любом случае.

🔧 Последствия самовольной реконструкции и пристроек

Особое внимание ВС РФ уделил реконструкции и возведению пристроек без разрешения. Если собственник уже существующего здания самовольно увеличивает его площадь или возводит пристройку, это не освобождает его от ответственности. Однако и в этом случае суд обязан оценить:

• является ли реконструкция существенной;
• нарушает ли она права третьих лиц;
• создаёт ли угрозу жизни и здоровью.

В одном из дел ВС РФ отменил решение о сносе, указав, что суд не исследовал вопрос о существенности нарушений и возможности их устранения, создав дисбаланс между публичными и частными интересами.

📜 Отсутствие разрешительных документов: не приговор

Верховный Суд неоднократно подчёркивал: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Если застройщик предпринимал меры для получения разрешения (обращался в уполномоченный орган), но получил отказ, это учитывается в его пользу.

Однако если разрешение не получалось вовсе и застройщик не пытался его получить, это может свидетельствовать о недобросовестности, но не является автоматическим основанием для сноса — суд должен оценить все обстоятельства дела.

🗺️ Нарушение режима использования участка: когда это критично

Если объект возведён на земельном участке, вид разрешённого использования которого не допускает строительства (например, земли сельхозназначения, особо охраняемые территории), это может быть основанием для сноса. Однако и здесь ВС РФ требует оценки: если нарушение незначительно и может быть устранено путём изменения вида разрешённого использования, снос не обязателен.

Особый случай — захват акватории или береговой полосы водного объекта. В таких ситуациях исковая давность не применяется, и прокурор вправе требовать сноса в любое время.

🏠 Вспомогательные объекты: упрощённый режим

Объекты вспомогательного использования (гаражи, бани, хозяйственные постройки) часто возводятся без разрешения. ВС РФ разъяснил: если такой объект не является объектом капитального строительства (не имеет фундамента, не связан с землёй прочно), то нормы о самовольной постройке к нему не применяются. Если же это капитальное строение, то применяются общие правила, но с учётом его вспомогательного характера.

💰 Снос и компенсация: баланс интересов

Верховный Суд подчеркнул: снос самовольной постройки — это крайняя мера, которая должна применяться только тогда, когда невозможно привести объект в соответствие с требованиями или когда он создаёт реальную угрозу.

Если снос всё же назначен, суд может установить судебную неустойку на случай неисполнения решения. Также собственник вправе требовать компенсации стоимости материалов, если снос признан незаконным.

⚖️ Главный практический вывод

Новые разъяснения Верховного Суда направлены на то, чтобы сделать судебную практику предсказуемой и сбалансированной. Снос самовольной постройки не должен быть автоматическим наказанием за отсутствие разрешения. Суд обязан оценивать:

• существенность нарушений;
• возможность их устранения;
• наличие угрозы жизни и здоровью;
• добросовестность застройщика.

🛡️ Вашу постройку хотят снести? Нужна защита?

Споры о самовольных постройках — одни из самых сложных в судебной практике. Наши адвокаты специализируются на защите прав собственников недвижимости. Мы поможем:

• доказать несущественность нарушений;
• оспорить необоснованные требования о сносе;
• добиться сохранения объекта или его приведения в соответствие с нормами;
• взыскать компенсацию при незаконном сносе.

Новые позиции ВС РФ работают на вас — обращайтесь за профессиональной защитой!

На основании Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 18А/2026)