Арендодатель стал плательщиком НДС, но арендатор платит по-старому: суд объяснил, почему повысить цену без согласия нельзя 📄⚖️

Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения сдавал в аренду нежилые помещения. Когда он стал плательщиком НДС, то попытался увеличить арендную плату на сумму налога, ссылаясь на договор. Однако арендатор продолжал платить по старой цене. Суды трёх инстанций встали на сторону арендатора, разъяснив, что изменение цены аренды из-за НДС возможно только по соглашению сторон. Разбираем важный прецедент, который касается всех, кто сдаёт или арендует коммерческую недвижимость.

📌 Суть спора: НДС появился, а соглашение не заключили

Индивидуальный предприниматель на УСН сдавал нежилые помещения в аренду по цене 142 800 рублей в месяц. В договоре было условие: если арендодатель станет плательщиком НДС, стороны оформят соглашение о новом размере арендной платы и сумме налога, а арендодатель будет выставлять счета-фактуры.

С 1 января 2025 года ИП действительно стал плательщиком НДС. В апреле он получил от арендатора предложение подписать соглашение, по которому арендная плата увеличивалась до 171 360 рублей (включая НДС 20%). ИП подписал это соглашение и начал выставлять счета-фактуры с НДС. Однако арендатор продолжал платить арендную плату в прежнем размере — 142 800 рублей.

ИП обратился в суд с требованием взыскать задолженность (разницу между новой и старой ценой). Первая инстанция удовлетворила иск, но апелляция и кассация отменили это решение.

👑 Позиция суда: условие о возможном изменении — ещё не обязанность его менять

Суды апелляционной и кассационной инстанций указали на несколько ключевых обстоятельств:

1. Арендодатель не вправе увеличивать арендную плату в одностороннем порядке. Если договор не предусматривает право на одностороннее изменение цены, любое изменение требует согласия обеих сторон.
2. Условие о том, что стороны «оформят соглашение» о новой цене, не является обязанностью заключить такое соглашение. Это лишь возможность, а не обязательство. Арендатор вправе не соглашаться на изменение условий.
3. ИП не доказал, что стороны действительно подписали соглашение о новой цене. Хотя он утверждал, что подписал документ и передал его арендатору, суды сочли это недостаточным.

Таким образом, даже если арендодатель стал плательщиком НДС, он не может автоматически переложить этот налог на арендатора без его согласия.

💡 Практические выводы для арендодателей и арендаторов

Для арендодателей (собственников недвижимости):

• Не рассчитывайте на автоматическое повышение арендной платы из-за изменения налогового статуса. Если в договоре нет права на одностороннее изменение цены, вам придётся договариваться с арендатором.
• Чётко прописывайте в договоре механизм изменения арендной платы. Если вы хотите заложить возможность увеличения цены при изменении налогового режима, укажите конкретную формулу расчёта (например, «цена увеличивается на сумму НДС»), а не общую фразу о том, что стороны могут заключить соглашение.
• Фиксируйте подписание любых соглашений документально. Если вы подписали дополнительное соглашение, убедитесь, что арендатор его тоже подписал, и получите свой экземпляр с его подписью.

Для арендаторов (арендаторов помещений):

• Вы не обязаны автоматически соглашаться на повышение арендной платы из-за НДС. Если договор не даёт арендодателю права на одностороннее изменение цены, вы вправе платить по старой ставке до тех пор, пока не подпишете новое соглашение.
• Внимательно читайте договор. Если в нём есть формулировки о возможности изменения цены «по соглашению сторон», это не означает, что вы обязаны соглашаться на любое предложение арендодателя.

🛡️ Спор с арендодателем или арендатором? Нужна защита?

Споры об арендной плате и НДС — одна из частых причин судебных разбирательств в сфере коммерческой недвижимости. Наши адвокаты, специализирующиеся на арендных и налоговых спорах, помогут:

• правильно толковать условия договора аренды;
• оспорить незаконное повышение цены в одностороннем порядке;
• защитить ваши интересы в суде и добиться справедливого решения.

Договор — это закон, но только если он правильно написан и исполнен. Обращайтесь за профессиональной консультацией!

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.07.2026 по делу № А48-9068/2025