Верховный Суд РФ разъяснил нюансы взыскания неустойки по ДДУ: ключевые изменения для дольщиков и застройщиков

Суть спора: В 2021 году между дольщиком и застройщиком был заключен договор долевого участия (ДДУ) с условием: если фактическая площадь квартиры окажется меньше проектной более чем на 1 кв. м, компания обязана компенсировать разницу. Застройщик нарушил срок выплаты, что привело к судебным разбирательствам. Первые три инстанции взыскали с него неустойку по Закону о защите прав потребителей (ЗоЗПП), однако Верховный Суд РФ пересмотрел это решение.

Позиция ВС РФ:

— Согласованное в договоре расхождение площадей не является недостатком объекта.

— Отклонение от проектных значений не нарушает предмет ДДУ и не ухудшает качество жилья.

— Неустойка по ЗоЗПП применяется только при просрочке выполнения требований, связанных с устранением недостатков (например, снижение цены из-за дефектов, о которых застройщик умолчал).

Последствия решения:

1. Дело направлено на пересмотр — судам предстоит оценить, были ли нарушения условий ДДУ, не связанные с площадью.

2. С 1 сентября 2024 года взыскать с застройщика неустойку по ЗоЗПП за нарушения ДДУ невозможно (для периодов после указанной даты).

Рекомендации дольщикам:

— Внимательно изучайте пункты ДДУ о допустимых отклонениях в метраже.

— Требуйте компенсацию только при превышении согласованного лимита (например, более 1 кв. м).

— Учитывайте, что ссылаться на ЗоЗПП в спорах о площади теперь рискованно — акцент сместился на договорные условия.

Выводы для застройщиков:

— Четко прописывайте в ДДУ механизм расчета компенсаций за отклонения.

— Своевременно исполняйте обязательства по выплатам — это минимизирует риски исков.

Данное решение ВС РФ подтверждает тренд на приоритет договорных отношений над общими нормами ЗоЗПП в долевом строительстве. Это важно как для защиты прав граждан, так и для стабильности рынка недвижимости.