КС РФ защитил право на единственное жилье, которое купили по недействительной сделке с банкротом

Гражданин купил у банка квартиру примерно за 2 месяца до того, как в отношении продавца приняли меры по предупреждению банкротства. Суды признали сделку недействительной, так как по ней цена недвижимости была в разы дешевле ее рыночной стоимости. Гражданина обязали вернуть квартиру, а банк — деньги.

Затем гражданин попросил суд включить в реестр требований кредиторов банка уплаченную сумму. Кассация сочла, что эти деньги нужно выплатить физлицу за счет имущества, которое останется после того, как банк погасит требования «реестровых» кредиторов.

Гражданин обратился в КС РФ. По мнению заявителя, из-за того, что кредитная организация вправе оспаривать свои сделки, его лишают единственного пригодного жилья. При этом гражданин — незаинтересованное по отношению к банку лицо.

КС РФ среди прочего отметил: когда применяют последствия недействительности сделки, подразумевают, что покупатель после возврата денег может приобрести другое жилье (пусть и менее ценное). Однако это едва ли возможно при банкротстве.

Возврат имущества в конкурсную массу сразу не восстанавливает положение кредитора, которое было на момент исполнения сделки. Более того, в ряде случаев шансов получить деньги мало. Из-за этого у гражданина могут, по сути, бесплатно изъять единственное пригодное жилье для передачи в конкурсную массу.

В Законе о банкротстве нет специальной нормы об очередности удовлетворения требований, которая могла бы повысить вероятность того, что гражданин получит средства за жилье. Законодателю нужно исправить ситуацию.

До того как внесут изменения, при продаже единственного пригодного жилья с торгов вырученные деньги нужно передавать покупателю по недействительной сделке. Речь идет о сумме, которую гражданин заплатил за эту недвижимость. Остальную часть средств необходимо направить в конкурсную массу.

Гражданин может пользоваться жильем до того момента, пока не получит деньги, а также в течение разумного срока после этого (его установит суд). О данном праве следует уведомить участников торгов.

Документ: Постановление КС РФ от 03.02.2022 N 5-П